Nous avons analysé et évalué le programme immobilier "Colinne Saint Fulbert" de Nexity Chartres
Notre évaluation de ce programme Scellier
Une téléprospectrice de Nexity nous a contacté le 15 novembre
2010 à 17H00, "parce que nous aurions adressé une demande d'information
plus tôt dans l'année". Incapable de nous dire ni quand, ni quelle avait
été notre demande à l'époque, ni qui avait été en contact avec nous,
elle enchaine avec une relance pour le programme Nexitiy de Chartres. Elle
nous présente, ensuite, le programme Nexity Chartres "Colinne Saint
Fulbert", en utilisant les mêmes mots que ceux utilisés sur le site web.
Elle est incapable de sortir de l'argumentaire préformaté qu'elle a
appris par coeur car elle ne connait pas l'investissement locatif: elle
ne connait pas De Robien et ne comprend pas sur quoi repose la
rentabilité d'un investissement locatif. Nous lui indiquons des le debut de l'entretien que nous sommes intéressés par des investissements répondant à 3 critères:
- le prix du m2
- la demande du marché locatif sur le quartier concerné
- l'espérance de revente à horizon de 15 ans
Ignorant totalement ce que nous venons de dire, elle nous indique
qu'il s'agit d'un programme avec un retour sur investissement
exceptionnel: 4,5% Nous lui répondons qu'il s'agit d'un retour sur
investissement faible pour un investissement risqué (compte tenu du
nombre de déboire au niveau des programmes De Robien Scellier, qui
nécessite de la gestion et implique des risques d'impayés au niveau des
loyers. Elle ne comprend pas ce que nous disons car elle ne connait pas
l'investissement locatif. Comme elle continue son argumentaire
pré formaté, nous l'arrétons et lui demandons de répondre sur nos 3
critères de choix: prix/m2, demande du marché locatif, espérance de
revente à 15 ans.
Prix du m2
C'est la seule question à laquelle elle est capable de répondre. 2727
euros du mètre carré. C'est dans la fourchette haute du neuf à Chartres
et pour un appartement destiné à la location, il vaut mieux investir
dans un appartement ancien (prix moyen 2000 euros du m2) qui ne
bénéficiera pas de réduction d'impots, mais qui offrira une meilleure
rentabilité à court terme (5,5%, soit 11m2 loué pour 2000 du m2 acheté)
et une plus grande liquidité (puisque l'appartement pourra être revendu
n'importe quand, en particulier, lorsque le marché immobilier sera en
phase haute de cycle).
Demande du marché locatif
Nous souhaitons simplement savoir s'il y a une demande pour des
appartements en location dans ce quartier et quel est le prix du m2
carré. Elle nous répond qu'en Scellier, cela ne fonctionne pas comme
cela et qu'il y a des prix fixés. Elle confond les plafonds imposés par
la loi Scellier sur le prix du m2 à la location et avec les prix de
marché libres de la location. Dans des villes comme Paris, le plafond du
scellier est en deca des prix du marché. Dans des villes comme
Chartres, le plafond du Scellier est au dessus des prix du marché. Donc,
l'appartement ne se louera pas a 17 euros du prix du m2 comme elle
l'annonce, mais probablement aux alentours de 10 ou 11 euros du m2. La
rentabilité annoncée de 4,5% par an semble, donc, être peu fiable.
Espérance de rentabilite à 15 ans.
La téléprospectrice n'a rien compris à ce dont nous parlons. En
Scellier, une partie de la rentabilité de l'investissement se jour au
moment de la revente de l'appartement à l'issu des 15 ans de location
obligatoire pour bénéficier de la totalité de la réduction d'impôts. Si
de nombreux programmes ont été vendu en scellier en 2010, de nombreux
appartements seront à la revente 15 ans plus tard en 2015,faisant ainsi
baisser les prix du marché à ce moment là. La commerciale ne comprends pas la question que nous posons: combien le quartier comprend-il de programmes scellier récents ? La
commerciale nous répond que sur leur programme, il n'y a que 30
appartements. Nous lui indiquons que Nexitiy n'est pas le seul acteur
sur le marché et qu'il nous faut la liste des autres programmes, qui eux
aussi pèseront sur les prix du marché dans 15 ans, une fois que tous
les appartements Scellier de tous les promoteurs seront mis en vente.
Elle ne comprend pas notre question. La commerciale conclut que nous sommes arrêtés sur nos positions et propose d'abréger l'entretien. Elle reste courtoise et nous remercie de notre attention.
Pour information, voici l'argumentaire standard de la commerciale
qui est un copié/collé de la fiche du programme publiée sur le site
Nexity.
"Un programme mixte avec un large choix de maisons et d'appartements de 2 à 5 pièces pour habiter ou investir.
16 maisons individuelles et 31 appartements composent le programme
"La Colline Saint Fulbert", située à l'Est du centre ville, dans un
quartier résidentiel, calme, alliant urbanisme et nature, tout proche de
commerces, des écoles et bien desservie par les transports en commun.
PRIX INDIQUES EN TVA 5,5%.
Notre évaluation de ce programme Scellier
N'investir que sur un prix du m2 inférieur à 2500 euros/m2 afin de
préserver la rentabilité de l'investissement. Le quartier est un
quartier résidentiel pour des catégories socio professionnelles
intermédiaires. L'activité économique de Chartres est stable. Le
quartier n'est pas saturé de programme Scellier ou De Robien. Le
programme est bien situé. Mais les prix de la location sur Chartres sont
bas. Donc, seule la rentabilité est plombée par les prix beaucoup trop
élevés du programme plombe la rentabilité. Ne pas hésiter à passer à
côté de ce programme pour investir dans un logement ancien sans avantage
fiscal.
|
