Section 3 : Amortissement des dépenses de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration

149. Le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement dans un logement pour lequel il a opté pour la déduction au titre de l'amortissement peut également opter pour l’amortissement de ces dépenses. Les dépenses d’amélioration réalisées sur ce logement sont, dans tous les cas, obligatoirement prises en compte sous la forme d’une déduction au titre de l’amortissement.

A. DEPENSES DE RECONSTRUCTION ET D’AGRANDISSEMENT

150. Ces dépenses sont définies ci-dessus au n° 133.

I. Condition : engagement de location

151. La possibilité d’amortir les dépenses de reconstruction et d’agrandissement est réservée aux propriétaires d’immeubles placés dans le champ d’application de la déduction au titre de l’amortissement à raison d’une option formulée au moment de la déclaration des revenus de l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

152. L’option est subordonnée à un nouvel engagement de location de neuf ans indépendant de celui pris au moment de l’option précédemment exercée mais qui doit répondre aux mêmes conditions (notamment celles relatives à l’affectation des locaux).

Elle peut intervenir durant la période couverte par l’engagement initial ainsi que durant la ou les périodes supplémentaires d’amortissement du prix d’acquisition ou de revient du logement. Elle peut également intervenir durant la ou les périodes couvertes par un précédent engagement de location pris pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement, alors même que l’engagement de location initial, éventuellement prorogé, pris pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement du logement, est arrivé à expiration.

153. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une personne physique, cet engagement doit être annexé à la déclaration des revenus fonciers de l’année au titre de laquelle les travaux sont achevés. S’il appartient à une personne morale non soumise à l’impôt sur les sociétés et autre qu’une SCPI, cet engagement incombe à la société qui doit le fournir lors du dépôt de la déclaration des résultats de l’année de l’achèvement des travaux (voir n° 198.). L’associé, quant à lui, doit s’engager à conserver les parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par le nouvel engagement ainsi pris par la société (voir n° 207.).

II. Modalités de la déduction

154. La déduction est calculée sur le montant des travaux auquel s’ajoutent les frais accessoires : honoraires d’architecte, frais de devis ou de mémoire des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, la déduction porte sur le prix d’achat des matériaux et, le cas échéant, le coût de la main-d’oeuvre employée à l’exception toutefois du travail personnel du contribuable.

155. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement des travaux. Le taux de la déduction est le même que celui applicable à l’investissement initial, soit 8 % les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes. A l’issue de cette période, le bailleur peut également prolonger le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement dans les mêmes conditions que celles applicables à l’investissement initial (voir n° 146.). En ce qui concerne le calcul de l’annuité déductible, voir n°s à 147. à 148.

B. DEPENSES D’AMELIORATION

156. Les dépenses d’amélioration sont définies aux n° 21. et s. de la DB 5 D 2224 (édition du 10 mars 1999).

I. Déduction au titre de l’amortissement obligatoire

157. Lorsqu’il a opté pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire ou l’associé ne peut, pendant la période couverte par cette option, demander la déduction immédiate des dépenses d'amélioration, quand bien même il souhaiterait céder l’immeuble ou ses parts avant la fin de la période décennale d’amortissement. Ces dépenses ne peuvent être prises en compte que sous la forme d’une déduction au titre de l’amortissement. Dès lors, à la différence des dépenses de reconstruction et d’agrandissement, la déduction de l’amortissement des dépenses d’amélioration n’est subordonnée à aucun nouvel engagement de location de l’immeuble ou de conservation des titres.

158. Il est rappelé que les dépenses d’amélioration non dissociables des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement suivent le même régime que lesdites dépenses. Elles ouvrent donc droit à la déduction au titre de l’amortissement dans les mêmes conditions que celles-ci (voir n° 150. à 155.). Il en est ainsi notamment de certaines dépenses réalisées immédiatement après la livraison ou l’achèvement d’un logement neuf : le montant de ces dépenses s’ajoute à la base de la déduction opérée au titre de l’investissement initial (voir selon le cas n°s 121. à 141. et n° 155.).

II. Modalités de la déduction

159. La base de la déduction est déterminée de la même façon que pour les dépenses de reconstruction et d’agrandissement (voir n° 137.).

160. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement des travaux. Lorsque des travaux d’amélioration de nature différente sont simultanément réalisés sur un même logement, le point de départ de la période s’apprécie distinctement pour chaque nature de travaux.

Exemple : un propriétaire engage en 2015 des travaux d’isolation thermique achevés la même année et de remplacement des équipements d’une salle de bains achevés l’année suivante. Il pourra commencer à amortir les premiers en 2015 et les seconds en 2016.

161. Les dépenses d’amélioration ouvrent droit à une déduction au titre de l’amortissement égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. Si le point de départ de la période d’amortissement a lieu après le 31 janvier de l’année d’imposition, il est appliqué un prorata par douzième à l’annuité d’amortissement. Les première et dernière annuités d’amortissement sont réduites prorata temporis selon les modalités prévues aux n°s 147. et 148..