Section 2 : Souscriptions concernées

221. La nouvelle déduction au titre de l’amortissement est accordée aux souscriptions en numéraire de parts au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI réalisées à compter du 3 avril 2003 lorsque ces sociétés utilisent 95 % de la souscription versée pour financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction « Robien logement » sont réunies dans les dix huit mois de la souscription.

A. Nature de LA SOUSCRIPTION

222. L’investissement réalisé consiste en la souscription de parts en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI.

I. Nature de la société civile de placement immobilier

223. L’avantage fiscal est réservé aux souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), instaurées par la loi modifiée n° 70-1300 du 31 décembre 1970 qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à l’exclusion de toutes souscriptions de parts d’autres types de sociétés (société civile d’attribution, société civile de location).

Il est rappelé que pour les besoins de leur gestion, l’article L. 214-50 du code monétaire et financier autorise ces sociétés à procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elles peuvent également acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles et céder des éléments de leur patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.

224. La souscription au capital de SCPI à capital variable ne peut ouvrir droit à l’avantage fiscal même si les autres conditions sont remplies. Dans ce cas en effet, une partie du prix de souscription est en permanence affecté à un compte de réserve de liquidités afin de permettre le rachat éventuel des parts ou les retraits qui sont compensés par de nouvelles souscriptions. La condition d’affectation exclusive de 95 % des souscriptions aux investissements immobiliers dans les conditions prévues à l’article 31 I-1°-h du CGI n’est pas respectée (voir n° 227.).

II. Parts ouvrant droit à l’amortissement

225. Les souscriptions en numéraire au capital de SCPI s’entendent exclusivement de celles dont le montant est libéré en espèces, par chèque ou par virement. La souscription peut indifféremment être réalisée lors de la constitution initiale du capital social ou lors d’une augmentation de capital.

La souscription peut notamment être réalisée par voie d’incorporation au capital de sommes laissées en compte courant à la disposition de la société. Sont en revanche exclues du bénéfice de l’avantage fiscal les souscriptions de parts émises en rémunération d’apports en nature.

226. Le nombre de souscriptions ouvrant droit au bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien SCPI » n’est pas limité.

B. AFFECTATION DE 95 % de la souscription

227. Aux termes de l’article 31 bis du CGI, l’avantage fiscal est accordé aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95% du produit de cette souscription soient exclusivement destinés à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction prévue au h du 1° du I de l’article 31 sont réunies.

I. Affectation de la souscription

228. Les caractéristiques des investissements réalisés par les SCPI doivent être identiques à celles qui sont exigées pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien logement ». Il s’ensuit notamment que les investissements réalisés à l’aide de la souscription doivent :

- porter sur des propriétés urbaines situées en France et utilisées à usage de logement (voir n°s 18. à 27.) ;

- porter sur des immeubles acquis en pleine propriété ou en indivision (voir n°s 16. et 17.) ;

- constituer des investissements éligibles à la déduction au titre de l’amortissement « Robien logement » (voir n°s 29. à 58.). Ils peuvent consister en la réalisation de dépenses de reconstruction et d’agrandissement. Il est en revanche rappelé que le bénéfice de l’avantage n’est ouvert, pour les associés de la SCPI, que lorsque ces derniers ont formulé une option au moment de la déclaration de revenus de l’année de souscription des parts dont la contrepartie a eu pour objet de financer ces travaux. Les travaux réalisés en dehors de toutes souscriptions ne peuvent donner lieu à aucun amortissement.

Les dépenses d’amélioration ne peuvent pas être considérées comme des investissements éligibles au titre de l’amortissement et faire l’objet d’une souscription sauf lorsqu’elles constituent des dépenses indissociables des travaux de reconstruction et d’agrandissement (voir n° 133.). Elles ne peuvent dès lors donner lieu à une déduction au titre de l’amortissement par la société ou par l’associé. La société propriétaire de l’immeuble pourra en revanche déduire le montant de ces travaux conformément aux règles de droit commun (voir pour les conditions de déductibilité des dépenses d’amélioration, la DB 5 D-2224 n° 24, édition du 10 mars 1999) ;

- respecter les conditions relatives à l’affectation des logements à usage de résidence principale et au plafonnement des loyers (voir n°s 61. à 100.) ;

- doivent avoir été réalisés aux dates prévues pour les investissements éligibles à la déduction au titre de l’amortissement « Robien logement » (voir n°s 56. à 58.).

II. Appréciation du pourcentage d’affectation de la souscription

229. La condition d’affectation de 95 % de la souscription s’apprécie sans tenir compte des frais de collecte (CGI, ann. III, art. 2 octodecies B-5°). Par ailleurs, il convient de retenir pour l’appréciation de la condition d’affectation, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements et usuellement fixée à 5 % du montant des souscriptions.

Ainsi, pour une souscription de 1 000 € incluant 50 € de frais de collecte et 50 € de frais de recherche des investissements, la condition de 95 % s’apprécie en retenant un montant de 950 €. La condition est donc réputée satisfaite si la société affecte plus de 902,50€ de la souscription à un investissement pour lequel les conditions du « Robien logement » sont réunies.

230. La condition d’affectation de 95 % de la souscription s’apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées.

III. Délai pour affecter la souscription

231. Le produit de la souscription annuelle doit être investi dans sa totalité dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de la souscription.

232. L’affectation de la totalité de la souscription est considérée comme réalisée lorsque 95 % du montant des souscriptions a été employé dans l’acquisition, la construction ou la rénovation d’immeubles (y compris les frais inhérents à ces opérations) et que ces opérations ont fait l’objet de la part de la SCPI d’un engagement définitif des sommes.

Le terme à retenir pour la réalisation de la condition relative à l’investissement de la souscription est la date à laquelle la SCPI s’est engagée de façon définitive au regard de l’usage des sommes recueillies lors de la souscription. Il pourra s’agir de la date portée sur l’acte en cas d’acquisition de biens immobiliers ou de la date à laquelle les contrats relatifs à des opérations de construction, de reconstruction, d’aménagement ou de réhabilitation ont été régulièrement formés entre les parties.

233. Les souscriptions doivent être annuelles (voir n°s. 274. et 298.). En cas de pluralité de souscriptions au cours de la même année, le délai de dix-huit mois court à compter de la clôture de chacune des souscriptions.

C. DATE DE LA SOUSCRIPTION

234. Pour ouvrir droit au bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien SCPI », les souscriptions doivent être réalisées à compter du 3 avril 2003.

CHAPITRE 2 : ECONOMIE DU NOUVEAU DISPOSITIF

235. Le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est soumis à une option du contribuable souscripteur et à un engagement de la SCPI (section 1). La déduction est alors pratiquée sur 95 % du montant de la souscription versée et est égale à 8 % de ce montant pendant les cinq premières années et à 2,5 % de ce montant les quatre, sept ou dix années suivantes (section 2).

Ce dispositif emporte diverses conséquences sur le régime fiscal de la SCPI et de ses associés (section 3). Lorsque le bénéficiaire de la déduction au titre de l’amortissement ou la société ne remplissent pas leurs engagements, les amortissements pratiqués sont, sauf exceptions, remis en cause (section 4).