Section 2 : Amortissement de 95 % du prix de souscription des parts de SCPI

A. Base de la déduction au titre de l’amortissement

250. L’article 2 novodecies B de l’annexe III au CGI précise que l’assiette de la déduction est constituée de 95 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée.

251. La base amortissable comprend donc, lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s’agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles).

Ainsi, pour une souscription en numéraire de 1000 €, la base de la déduction au titre de l’amortissement sera égale à 950 €.

B. POINT DE DEPART DE LA PERIODE D’AMORTISSEMENT

252. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. La date de la souscription à retenir est celle du transfert de la propriété des sommes versées en contrepartie de l’acquisition des parts de SCPI. Elle figure sur le document transmis aux associés par la SCPI (voir annexe 5).

C. TAUX DE LA DEDUCTION

253. La déduction au titre de l’amortissement est égale à 8 % de la base les cinq premières années et à 2,5 % de cette base les quatre années suivantes.

A l’issue de cette période de neuf ans, l’associé peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’une déduction au titre de l’amortissement au taux de 2,5 %, tant que l’investissement financé par la souscription remplit les conditions, notamment de loyer, pour bénéficier du dispositif « Robien logement ».

Le total des déductions représente donc 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur de 95 % de la souscription selon que le contribuable n’a pas prolongé son engagement, l’a prolongé pour une seule période triennale ou l’a prolongé pour deux périodes triennales.

d. calcul de l’annuité deductible

254. L’article 2 vicies de l’annexe III au code général des impôts prévoit les modalités de calcul de l’annuité déductible. Lorsque le point de départ de la période d’amortissement a lieu après le 31 janvier de l’année d’imposition, les première et dernière annuités d’amortissement sont réduites prorata temporis. Il en est de même la sixième année compte tenu de la baisse de 8 % à 2,5 % du taux de la déduction, et le cas échéant, l’année de reprise de l’engagement par le conjoint survivant. Cette réduction s’effectue selon les modalités suivantes.

Pour la première année, la déduction calculée sur la base d’amortissement est admise dans la proportion existant entre, d’une part, le nombre de mois décompté à partir du premier jour du mois qui suit celui de la souscription jusqu’à la fin de l’année et, d’autre part, le nombre douze.

Lorsque la déduction au titre de l’amortissement, prorogée ou non, prend fin en cours d’année, elle est admise dans la proportion existant entre, d’une part, le nombre entier de mois compris entre le 1^er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l’annuité d’amortissement et, d’autre part, le nombre douze.

Lorsque le taux d’amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d’année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus (CGI, ann. III, art. 2 vicies). Il en est de même l’année de reprise de l’engagement par le conjoint survivant.

255. Exemple : un contribuable souscrit des parts de SCPI le 20 septembre 2003. La base de la déduction au titre de l’amortissement s’élève à 100 000 € (95 % du montant de la souscription). Les déductions opérées sont les suivantes :

- 2003 (première année) : 100 000 X 8 % X 3/12 = 2 000 €

- 2004 à 2007: 100 000 X 8 % = 8 000 €

- 2008 (sixième année) [100 000 X 8 % X 9/12] + [100 000 X 2,5 % X 3/12 ] = 6 625 €

- 2009 à 2011 : 100 000 X 2,5 % = 2500 €

- 2012 (dixième année) : 100 000 X 2,5 % X 9/12 = 1 875 €

Total des déductions effectuées : 2 666 € + (4 x 8 000 €) + 6 625 € + (3 x 2500 €) + 1 875 € = 50 000 € soit 50% de 95% du prix d’acquisition des parts.