Section 1 : Personnes concernées

A. PERSONNES PHYSIQUES

7. Le bénéfice de la nouvelle déduction au titre de l’amortissement est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne s’applique donc pas aux logements inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle même s’ils sont loués nus.

8. Le logement peut être la propriété des deux époux ou d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI.

9. Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de ces mesures dès lors que les revenus tirés de la location du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

B. SOCIETES NON SOUMISES A L’IMPOT SUR LES SOCIETES

I. Nature des sociétés

10. Les immeubles peuvent être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier (SCPI), qu’il s’agisse par exemple d’une société civile immobilière de gestion, d’une société immobilière de copropriété dont l’article 1655 ter du CGI prévoit le régime fiscal ou de toute autre société de personnes (société en nom collectif, société en participation) dans la mesure où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

11. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), régies par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier, sont exclues du champ d’application de la nouvelle déduction au titre de l’amortissement des logements neufs prévue au h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Une déduction au titre de l’amortissement spécifique applicable aux souscriptions en numéraire de parts de SCPI est, en effet, prévue à l’article 31 bis du CGI (voir n°s. 210. et s.).

Aucune exception à ce principe d’exclusion n’est prévue. En particulier, la circonstance que tout ou partie des associés souscripteurs se soient abstenus d’opter pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement de la souscription de leurs parts au capital de la SCPI n’a pas pour effet d’autoriser la société à pratiquer elle-même une déduction au titre de l’amortissement du logement.
 

II. Titres concernés

12. Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable. Elles ne peuvent donc figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle alors même que les résultats de celles-ci seraient soumis à l’impôt sur le revenu.

En revanche, lorsque ces titres sont détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) dont l’activité revêt également un caractère purement civil, les membres de cette société, dont la part dans les bénéfices sociaux relève de la catégorie des revenus fonciers, peuvent bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement.

C. CAS PARTICULIERS

I. Immeuble ou parts sociales dont le droit de propriété est démembré

1. Principe d’exclusion des immeubles ou parts sociales dont le droit de propriété est démembré

13. Les dispositions du h du 1° du I de l’article 31 du CGI ne s’appliquent pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Il s’ensuit que le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entrant dans la base amortissable, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires ou son terrain d’assiette, fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement.

De même, la déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des parts de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés entrant dans le champ d’application du h du 1° du I de l’article 31 du CGI (société civile immobilière, société d’attribution, etc.) dont le droit de propriété est démembré. Si le porteur détient à la fois des parts dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement qu’à raison des revenus procurés par ces dernières.

14. Lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des parts sociales intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause (voir n°s 179. et s.).

2. Exception en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable

15. Lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des droits sociaux placés sous le régime de la déduction au titre de l’amortissement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités (voir n° 117.), du régime de déduction au titre de l’amortissement pour la période restant à courir à la date du décès. Ces dispositions sont également applicables aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité soumis à une imposition commune.

II. Indivision

16. La location d’un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des revenus lui revenant la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise. En outre, compte tenu de la nature juridique de l’indivision et des objectifs de la loi, les conditions suivantes doivent simultanément être remplies :

- les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer l’immeuble nu ou à conserver leurs parts sociales pendant une durée de neuf ans (voir n°s 101. et s.) ;

- le locataire du logement doit être une personne autre que l’un des indivisaires ou une personne fiscalement à la charge de l’un d’eux.

17. Lorsque l’événement à l’origine de l’indivision intervient après la date de souscription de l’engagement de location ou de conservation des parts et avant son expiration, la déduction au titre de l’amortissement des logements est remise en cause sous réserve des exceptions prévues par la loi (voir n° 180.) et, en toute hypothèse, cesse de s’appliquer pour l’avenir.

Il en est ainsi quand bien même l’indivision résulterait du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. En effet, si dans ce dernier cas le conjoint survivant devient titulaire d’une quote-part indivise, il ne peut pas demander la reprise à son profit du régime de la déduction au titre de l’amortissement, cette possibilité n’étant offerte qu’au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit. Les droits du conjoint survivant s’apprécient à la date du règlement de la succession. L’avantage fiscal n’est donc pas remis en cause tant que la succession n’est pas définitivement réglée.