Section 2 : Immeubles concernés

A. PROPRIETES URBAINES

18. La déduction au titre de l’amortissement ne s’applique qu’aux propriétés urbaines. Elle ne peut, par conséquent, bénéficier aux logements qui font partie intégrante d’une exploitation agricole (sur la distinction des propriétés urbaines et rurales, cf. DB 5 D-213 n° 4, édition du 10 mars 1999).

B. IMMEUBLES SITUES EN FRANCE

19. Les logements doivent être situés sur le territoire métropolitain ou dans l’un des quatre départements d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.

C. BIENS A USAGE DE LOGEMENT

I. Immeubles à usage de logement

20. La nouvelle déduction au titre de l’amortissement ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation. La circonstance que le logement donné en location constitue également le domicile commercial de l’entreprise du locataire n’est pas de nature à faire échec à l’application de cet avantage fiscal dès lors que le logement donné en location est totalement affecté à usage d’habitation.

21. Les locaux à usage mixte ne peuvent en principe ouvrir droit au bénéfice de la nouvelle déduction au titre de l’amortissement. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d’habitation principale ouvre droit à l’avantage fiscal si le local est affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.

Pour déterminer si cette condition est remplie, il faut prendre en considération le rapport existant entre, d’une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l’habitation principale et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.) et, d’autre part, la superficie développée totale du bien. La ventilation de la surface fait l’objet d’une note annexe qui doit être jointe à l’engagement de location.

22. Le respect de cette condition est apprécié local par local. Si un contribuable ou une société souhaite donner en location un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque local et non au niveau de l’immeuble. Dans ce cas, la base de la déduction au titre de l’amortissement (voir n° 121. et s.) est affectée du rapport déterminé ci-dessus.

23. Pour les salariés à domicile, aucune réfaction n’est appliquée dès lors qu’aucune pièce n’est aménagée spécifiquement à l’exercice de la profession.

II. Dépendances

24. La déduction au titre de l’amortissement s’applique au logement et à ses dépendances immédiates et nécessaires lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

- elles sont situées dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier (résidence) que le logement ;

- elles sont louées au locataire du logement ;

- elles sont occupées par l’occupant du logement.

25. La location isolée de dépendances de logements, qui ne constituent pas des locaux d’habitation, n’ouvre pas droit à cet avantage fiscal.

III. Garages et emplacements de stationnement

26. La location isolée de garages ou d’emplacements de stationnement, qui ne constituent pas des locaux d’habitation, n’ouvre pas droit à la déduction au titre de l’amortissement.

27. La surface des emplacements de stationnement et des garages n’étant pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond (voir n°s 99. et 100.), la location simultanée et séparée, d’une part, d’un logement pour lequel l’avantage fiscal est demandé et, d’autre part, de l’emplacement de stationnement ou du garage dont les revenus ou le prix d’acquisition sont exclus de son bénéfice, ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal pour le seul logement lorsque les conditions suivantes sont réunies (voir le tableau récapitulatif en annexe 6 à la présente instruction) :

a) l’emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation ; la condition de séparation physique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située en bordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communication entre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lors que l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné en location ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire.

b) le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dans le contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliation du contrat de location du logement.

c) le prix du loyer de l’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.