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Section
1 : Condition d’application
60.
La déduction au titre de l’amortissement ne
s’applique que si le contribuable en fait la demande.
Elle est par ailleurs subordonnée à un engagement de
location nue à usage de résidence principale du
locataire.
A.
AFFECTATION DES LOGEMENTS
I.
Location à usage de résidence principale
61.
La déduction au titre de l’amortissement est
réservée aux locations non meublées à usage de résidence
principale du locataire. Elle est également applicable à
la location consentie à un organisme public ou privé qui
le donne en sous location nue à usage d’habitation
principale à condition que cet organisme ne fournisse
aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
1. Location
effective et continue d’un logement nu
62.
La location doit être effective et continue
pendant la période d’engagement, ce qui exclut les
logements dont le propriétaire (ou les coïndivisaires)
se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et
même pour une très courte durée, pour lui-même ou un
membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire
d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés
dont il est associé.
Il
en est de même des logements mis à la disposition d’un
occupant à titre précaire, en l’absence de contrat de
location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée,
pendant la période couverte par l’engagement de
location.
63.
En cas de congé du locataire pendant la période
couverte par l’engagement de location, le logement doit
être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de
cette période. Il pourra cependant être admis une période
de vacance, dès lors que le propriétaire établira
qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion
d’annonces, recours à une agence immobilière) et que
les conditions de mise à la location ne seront pas
dissuasives.
A
défaut de relocation effective dans un délai de douze
mois à compter de la date de réception de la lettre
recommandée par laquelle le locataire a signifié son
congé au propriétaire, le service doit procéder à la
remise en cause des déductions pratiquées (voir n° 179.
et s.).
64.
Par exception, lorsque la vacance intervient
moins de douze mois avant le terme de la période
d’engagement de location, il est admis de ne pas
remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si
les conditions suivantes sont réunies :
- le
logement est en état d’être loué ;
- le
propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à
quelque usage que ce soit et même pour une très courte
durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
- le
logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant
à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très
courte période, pendant la période couverte par
l’engagement de location ;
- le
logement n’est pas cédé avant l’expiration de
l’engagement de location.
65.
La location doit être imposable dans la catégorie
des revenus fonciers, ce qui exclut les locations en meublé.
66.
Il est par ailleurs rappelé que les profits
tirés de la location d’immeubles nus ayant pour effet
de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats
de l’entreprise commerciale exploitée par le preneur
relèvent de la catégorie des BIC (cf. DB 5 D 111, n°
12, édition du 10 mars 1999). Il en est de même lorsque
le propriétaire fournit, de manière directe ou
indirecte, des services attachés à la location des
logements.
2. Habitation
principale du locataire
67.
L’habitation principale s’entend, d’une
manière générale, du logement où résident
habituellement et effectivement les membres du foyer
fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts
professionnels et matériels (sur cette notion, cf. DB 5 B 3321,
n°s 45 à 53, édition du 23 juin 2000).
Cette
définition exclut toute pluralité d’habitations
principales. N’entrent pas, par ailleurs, dans le champ
d’application du dispositif, les logements loués aux
personnes physiques en tant que résidence secondaire ou
saisonnière ou à des personnes morales dans des
conditions autres que celles prévues aux n° 90.
et suivants.
68.
La condition de location du logement à usage
de résidence principale du locataire doit être respectée
non seulement au moment de la signature du bail mais également
de façon continue pendant toute la période couverte par
l’engagement de location.
69.
Le fait que dans certaines résidences la
personne physique, locataire directe du logement, bénéficie
par ailleurs de prestations de nature hôtelière ou médicale
ne fait pas obstacle au bénéfice des avantages fiscaux
si toutes les autres conditions sont remplies. Il convient
notamment que :
- le
local donné en location ait la nature de logement,
c’est-à-dire qu’il soit conforme aux articles R. 111-1
à R. 111-17 du code de la construction et de
l’habitation (voir n° 33.)
;
- les
prestations ne soient pas fournies par le propriétaire du
logement, de manière directe ou indirecte, notamment par
l’intermédiaire d’une société dont il serait membre
;
- le
logement soit loué nu à usage d’habitation principale
à la personne qui l’occupe.
Tel
peut être le cas, par exemple, des locations de logements
nus situés dans une résidence de retraite, dans une
maison d’accueil pour personnes âgées dépendantes ou
dans une résidence pour étudiants.
3.
Qualité du locataire
70.
Le locataire s’entend de la ou des personnes
qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en
contrepartie du versement d’un loyer. Il s’agit, en
pratique, de la personne ou de l’ensemble des personnes
désignées dans le contrat de location (cotitulaires du
bail). En outre, l’article 1751 du code civil prévoit
que le bail est réputé appartenir à l’un et l’autre
des époux, lorsque le logement sert effectivement à
l’habitation du couple, quel que soit leur régime
matrimonial et nonobstant toute convention contraire. Il
en est de même si le bail a été conclu avant le
mariage.
71.
A l’issue de la période couverte par
l’engagement de location, et sous réserve que les
conditions de loyer et de ressources prévues au e de
l’article 31 du code général des impôts soient
remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction
forfaitaire majorée au taux de 40 % ou de 60 %, qu’il y
ait ou non changement de titulaire du bail.
72.
Par ailleurs, le fait que la location soit
consentie à un locataire accédant à la propriété
(contrat de location-accession) n’est pas de nature à
priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs
remplies, de la déduction au titre de l’amortissement
si le logement demeure sa propriété durant la période
couverte par l’engagement de location. La levée de
l’option par l’accédant pendant la période couverte
par l’engagement de location entraîne la remise en
cause de l’avantage fiscal.
73.
Pour le bénéfice de la déduction au titre de
l’amortissement, le titulaire du bail doit être une
personne physique autre que le propriétaire ou un membre
de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s’agir
d’un ascendant ou descendant du contribuable.
74.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une
société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le
titulaire du bail doit être une personne physique autre
qu’un des associés ou qu’un membre du foyer fiscal de
l’un des associés. Il est toutefois admis que la
location par la société à l’une de ces personnes
n’entraîne la reprise de la déduction au titre de
l’amortissement qu’à l’égard du seul associé et
pour l’imposition des revenus du seul logement concerné.
4.
Location à un organisme public ou privé qui le donne en
sous-location nue à usage d’habitation principale
75.
Par exception à la règle selon laquelle la
location doit être consentie à usage d’habitation
principale du locataire, la location du logement consentie
à un organisme public ou privé qui le donne en
sous-location nue à usage d’habitation principale à
une personne autre que le propriétaire du logement, son
conjoint ou les membres de son foyer fiscal ne fait pas
obstacle au bénéfice de la déduction à condition que
cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière
ou parahôtelière.
a)
Qualité du locataire personne morale
76.
Les propriétaires doivent louer exclusivement
:
- à
l’Etat ou à ses organismes (administrations de
l’Etat, établissements publics à caractère
administratif ou à caractère industriel et commercial,
organismes publics,...) ;
- aux
collectivités territoriales ou à leurs organismes (régions,
départements, communes, établissements publics,...) ;
- aux
personnes de droit privé dotées de la personnalité
morale (sociétés de capitaux, sociétés de personnes,
associations déclarées,...).
77.
Sont donc exclus les sociétés de fait, les
sociétés en participation et, d’une manière générale,
tous groupements dépourvus de personnalité morale ainsi
que les entreprises individuelles.
b)
Sous-location nue
78.
Le logement doit être sous-loué nu. La
sous-location meublée à l’occupant par l’organisme
locataire du logement fait perdre au propriétaire, qui
loue son logement nu, le bénéfice de l’avantage
fiscal.
79.
Le local doit être considéré comme loué
meublé lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers
indispensables pour une occupation normale par le
locataire (voir sur cette notion l’instruction
administrative 3 A-9-91 du 11 avril 1991 reprise par
l’instruction administrative 3 A-2-03 du 30 avril
2003)).
80.
L’occupant du logement doit être une
personne physique autre que le propriétaire du logement,
son conjoint ou un des membres de son foyer fiscal. Il
doit être en outre titulaire d’un bail.
c)
Sous-location à titre d’habitation principale
81.
Le logement doit constituer l’habitation
principale du sous-locataire (voir sur cette notion, n°s 67.
et s.). Dès lors que le sous-locataire réside
effectivement dans le logement et y situe le centre de ses
intérêts, la condition tenant à l’habitation
principale est respectée quand bien même le contrat de
sous-location serait conclu pour une période inférieure
à l’année civile (période scolaire notamment).
d)
Sous-location effective et continue
82.
La sous-location du logement doit être
effective et continue pendant la période d’engagement
(voir sur cette notion, n° 62.
et s.).
e)
Exclusion des activités hôtelières ou parahôtelières
83.
L’organisme public ou privé ne doit fournir
aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. Les
prestations hôtelières et parahôtelières s’entendent
de celles prévues au 4° de l’article 261 D du CGI et
précisées par l’instruction administrative en date du
30 avril 2003 publiée sous la référence 3 A-2-03 à
laquelle il convient de se reporter .
84.
Il s’agit notamment de l’offre, en sus de
l’hébergement, d’au moins trois services parmi les
quatre suivants :
- fourniture
du petit déjeuner à l’ensemble des locataires ;
- nettoyage
des locaux effectué de manière régulière ;
- fourniture
du linge de maison à l’ensemble des locataires ;
- service
de réception.
85.
Il est toutefois admis que la personne physique
sous-locataire du logement puisse bénéficier par
ailleurs de prestations hôtelières dès lors que ces
dernières ne sont pas rendues par l’organisme public ou
privé locataire du logement (voir n° 69.).
La circonstance que les prestations hôtelières soient réalisées
par une société, filiale de l’organisme public ou privé
locataire du logement, n’a pas pour effet de priver le
propriétaire qui loue son logement nu à cet organisme,
du bénéfice de l’avantage fiscal.
II.
Plafonnement des loyers
86.
Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas
être supérieur, pendant toute la période couverte par
l’engagement de location, à celui fixé à l’article
2 terdecies A de l’annexe III au code général des impôts.
Il diffère selon la zone dans laquelle se situe
l’immeuble donné en location.
87.
Par loyer, il convient d’entendre
l’ensemble des sommes et prestations fournies par le
locataire en contrepartie de la mise à disposition du
bien. Ces dernières s’entendent notamment des
prestations de services de toute nature fournies par le
locataire (ménage, gardiennage, ...) ou des dépenses
incombant de droit au propriétaire et mises par
convention à la charge du locataire. Ne peuvent, en
revanche, être regardés comme constituant un supplément
de loyer, les appels provisionnels de charges et les
remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire
a fait l’avance mais que la loi met à la charge des
locataires.
1.
Plafonds mensuels de loyer par mètre carré
a) Plafonds
applicables pour le bénéfice de la déduction au titre
de l’amortissement
88.
Pour les baux conclus en 2003, les plafonds
mensuels de loyer par mètre carré, charges non
comprises, sont fixés à 18 euros par mètre carré en
zone A, 12,5 euros en zone B et 9 euros en zone C.
Pour
les baux conclus en 2004, les mêmes plafonds sont fixés
à 18,47 € en zone A, 12,83 € en zone B et 9,23 € en
zone C (Voir instruction 5 D-2-04 du 30 mars 2004 qui précise
les plafonds applicables en 2003 et 2004 dans le cadre des
différents dispositifs d’investissement locatif).
89.
Pour les baux conclus en 2005, les plafonds
mensuels de loyer par mètre carré, charges non
comprises, sont fixés à 19,19 euros par mètre carré en
zone A, 13,33 euros en zone B et 9,59 euros en zone C.
b) Cas
particuliers des locations conclues avec un organisme
public ou privé
90.
Lorsque la location est consentie à un
organisme public ou privé qui le donne en sous-location
à usage d’habitation principale, la condition tenant au
montant du loyer doit être satisfaite d’une part, entre
le bailleur et l’organisme locataire et d’autre part,
entre l’organisme locataire et le sous-locataire.
91.
Dans ce dernier cas, la redevance versée par
le sous-locataire, en sus du loyer et des charges
locatives, à un organisme indépendant de l’organisme
locataire et représentative des frais de gestion,
d’assurance, de charges locatives, de gardiennage,
d’amortissement des locaux collectifs, d’équipement
des logements et, le cas échéant, d’ameublement, est
en principe prise en compte pour l’appréciation de la
condition de loyer (voir n° 87.).
Il
n’est toutefois pas tenu compte de cette redevance
lorsque le logement est situé dans une résidence dotée
de services collectifs et composée d’un ensemble homogène
de dix logements au moins à usage d’habitation
principale et que le montant annuel de la redevance
n’excède pas le montant annuel des loyers payés par le
sous-locataire (CGI, ann. III,
art. 2 sexdecies-0A ter).
c) Révision
des plafonds
92.
Ces plafonds de loyers sont relevés chaque année,
au 1er janvier, dans la même proportion que la
variation de la moyenne sur quatre trimestres de
l’indice national mesurant le coût de la construction,
publiée par l’Institut national de la statistique et
des études économiques. La moyenne mentionnée ci-dessus
est celle des quatre derniers indices connus au 1er
novembre qui précède la date de référence. Une
instruction administrative précise, chaque année, les
plafonds applicables.
93.
Il est rappelé que ces dispositions
s’appliquent sans préjudice de l’application de la législation
afférente aux rapports locatifs et plus particulièrement
de celle relative aux modalités de révision du loyer en
cours de bail.
d) Zone
de situation de l’immeuble
94.
Pour l’application de ces dispositions, les
zones A, B et C sont définies par l’arrêté du 19 décembre
2003 (Voir pour la liste des communes : annexe de
l’instruction 5 D-2-04 du 30 mars 2004).
2.
Surface à prendre en compte
95.
La surface à prendre en compte pour l’appréciation
du plafond de loyer est la même que celle prévue pour
l’application de l’article 2 duodecies de l’annexe
III au code général des impôts. Elle s’entend de la
surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du code
de la construction et de l’habitation augmentée de la
moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement,
de la surface des annexes mentionnées aux articles R.
353-12 et R. 331-10 du même code. La surface ainsi définie
figure dans l’engagement de location pris par le
bailleur. La circonstance que le logement soit situé
outre-mer est sans influence sur l’appréciation de la
surface à prendre en compte.
96.
La surface habitable d’un logement est la
surface de plancher construite, après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et
cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de
fenêtres. Il n’est pas tenu compte pour la détermination
de la surface habitable de la superficie des combles non
aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses,
loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas,
locaux communs et autres dépendances des logements, ni
des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
97.
La surface des annexes à ajouter à la surface
habitable ainsi définie, avant l’application du plafond
de 8 mètres carrés, s’entend de la somme des
surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant
du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins
égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les
sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les
celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les
resserres, les combles et greniers aménageables, les
balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite
de 9 mètres carrés, les parties de terrasses accessibles
en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié
enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995
pris en application de l’article R. 353-12 et de
l’article R. 331-10 du code de la construction et
de l’habitation).
Les
terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage
enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de
celles situées en totalité sur le toit d’un logement
(cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la
dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un
logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur
le toit des dépendances immédiates et nécessaires
d’un logement (dépendances ou parking souterrain par
exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive.
Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées
en rez-de-jardin d’une maison individuelle.
98.
Dans une maison individuelle, seule la partie
des annexes qui n’est pas affectée au stationnement est
normalement prise en compte pour l’appréciation du
loyer plafond. Compte tenu des difficultés à distinguer
les parties des annexes (sous-sol, atelier...) affectées
à usage de stationnement de celles effectivement utilisées
à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle
pratique, de fixer forfaitairement à douze mètres carrés
la partie à usage de stationnement. Pour l’application
de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules
susceptibles d’être stationnés ni de la configuration
ou de la destination initiale des locaux.
La
surface des emplacements de stationnement et des garages
n’est pas prise en compte pour la détermination du
loyer plafond (voir tableau récapitulatif en annexe 6 de
la présente instruction).
Cette
règle ne vaut, bien entendu, que pour les annexes dont la
configuration permet une utilisation à usage
d’emplacement de stationnement. La surface des annexes
qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en
compte pour la détermination du loyer plafond dans les
conditions définies ci-dessus.
99.
Lorsqu’un propriétaire loue à un même
locataire un logement et un garage situé dans le même
immeuble ou dans la même résidence, le respect de la
condition de loyer s’apprécie en tenant compte de la
totalité du loyer demandé sans qu’il soit possible de
faire abstraction d’une fraction de loyer correspondant
à la location du garage ou de l’emplacement de
stationnement.
Lorsqu’un
propriétaire loue simultanément et séparément, d’une
part, un logement pour lequel l’avantage fiscal serait
demandé et, d’autre part, un emplacement de
stationnement ou un garage, et dans les seuls cas où les
conditions prévues au n° 27.
sont réunies, il a paru possible de faire abstraction,
pour l’appréciation de la condition de loyer, du
montant de loyer figurant sur le contrat de location de
l’emplacement de stationnement ou du garage.
100.
Exemple : une maison individuelle de 90 m2
de surface habitable comporte des combles aménageables
d’une surface de 50 m2 (hauteur sous plafond
au moins égale à 1,80 mètre) et un sous-sol total
de 90 m2 dont une partie est accessible au
stationnement d’un véhicule
B.
CONDITIONS D’OPTION
I.
Personnes concernées par l’option
1. Propriétaire
de l’immeuble
a)
Personnes physiques
101.
L’option doit être exercée lors du dépôt
de la déclaration des revenus de l’année :
- d’acquisition
du logement lorsque celui-ci est acquis neuf ;
- d’achèvement
du logement lorsque celui-ci est acquis en l’état futur
d’achèvement, inachevé ou construit par le
contribuable ;
- d’achèvement
des travaux de transformation en cas d’acquisition
d’un local affecté à un usage autre que l’habitation
suivie de sa transformation en logement ;
- d’achèvement
des travaux de réhabilitation en cas d’acquisition
d’un logement ne répondant pas aux caractéristiques
d’un logement décent en vue de la réhabilitation.
b)
Sociétés
102.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une
société non soumise à l’impôt sur les sociétés
autre qu’une SCPI, la possibilité pour les associés
personnes physiques imposables dans la catégorie des
revenus fonciers de bénéficier de la déduction au titre
de l’amortissement en proportion de leurs droits dans la
société, est subordonnée à un engagement de location
souscrit par la société et remplissant les mêmes
conditions que celles prévues pour les personnes
physiques définies aux n°s 112.
et s..
2. Porteurs
de parts
103.
Chaque associé d’une société autre
qu’une SCPI qui effectue un investissement éligible au
dispositif de l’amortissement peut bénéficier de la déduction.
Il doit alors s’engager à conserver les titres jusqu’à
l’expiration de la durée de neuf ans mentionnée au h
du 1° du I de l’article 31 du CGI.
Ainsi,
la possibilité pour le porteur de parts de bénéficier,
en proportion de ses droits dans la société, de la déduction
calculée sur le montant de l’investissement réalisé
par cette dernière est subordonnée à l’engagement de
l’associé de conserver ses parts jusqu’à
l’expiration de la période couverte par l’engagement
de location pris par la société (voir n°s 112.
et s.).
Si
la société réalise des dépenses de reconstruction ou
d’agrandissement (voir n°s 150.
et s.), l’associé peut également bénéficier
d’une quote-part de la déduction déterminée sur la
base du montant de ces dépenses s’il s’engage à
conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période
couverte par l’engagement de location souscrit par la
société qui conditionne la possibilité de pratiquer la
déduction au titre desdites dépenses.
Les dépenses d’amélioration
réalisées par la société sont par ailleurs
obligatoirement prises en compte pour l’imposition de
l’associé sous la forme d’une déduction au titre de
l’amortissement (voir n°s 156.
et s.).
104.
L’engagement de conservation porte sur la
totalité des titres de la société détenus par le
contribuable, quand bien même la société détiendrait
également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au
dispositif de l’amortissement.
105.
Par ailleurs, lorsqu’une même souscription
est affectée à la réalisation de plusieurs
investissements, la société doit souscire un engagement
de location distinct pour chaque logement. Il s’ensuit
que la période d’engagement de conservation des parts
expire au terme de celle couverte par l’engagement de
location afférent au dernier des logements acquis au
moyen de la souscription et donné en location par la société.
106.
L’engagement des porteurs de parts est
constaté sur un document dont le modèle figure à
l’annexe 2 à la présente instruction. Ce document est
joint à la déclaration des revenus de l’année au
titre de laquelle les parts ont été souscrites ou
acquises, ou si elle est postérieure, de l’année de
l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.
107.
Il est précisé que lorsque l’associé est
lui-même une société non soumise à l’impôt sur les
sociétés autre qu’une SCPI, les membres de cette dernière
qui souhaitent bénéficier de la déduction au titre de
l’amortissement doivent également s’engager à
conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de
l’engagement de location souscrit par la première société.
108.
Si l’associé cède tout ou partie de ses
parts avant l’expiration de la période couverte par son
engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal
dont il a bénéficié est remis en cause.
109.
Les contribuables qui, au cours de la période
d’engagement de location pris par la société,
souscrivent à une augmentation de capital ou acquièrent
auprès d’un associé des parts de la société, peuvent
bénéficier de la déduction au titre de
l’amortissement s’ils s’engagent à conserver ces
titres jusqu’à l’expiration de la période couverte
par l’engagement de location. La durée de
l’engagement de conservation de ces parts sera plus
courte que celle de l’engagement de location pris par la
société.
110.
Si l’associé cède ses titres au cours de
l’une des deux périodes triennales de prorogation de la
déduction au titre de l’amortissement (voir n° 182.),
l’avantage fiscal est remis en cause à hauteur des
amortissements déduits au titre de la seule période
triennale concernée. Il est admis que le nouveau porteur
de parts puisse bénéficier de la déduction au titre de
l’amortissement au taux de 2,5 % pour la durée
restant à courir de la période de prorogation en cours
s’il conserve ces titres jusqu’à l’expiration de
cette période. S’il s’agit de la première période
de prorogation, il peut, dans les mêmes conditions,
demander le bénéfice de la déduction au titre de
l’amortissement pour une deuxième période de trois
ans.
111.
Si l’associé cède ses titres après
l’expiration de la période d’application de la déduction
au titre de l’amortissement, aucune remise en cause de
l’avantage fiscal ne sera effectuée. L’acquéreur des
parts, n’étant pas, de ce fait, en mesure de souscrire
un engagement de conservation des titres, ne peut pas bénéficier,
pour les revenus correspondants, du régime de la déduction
au titre de l’amortissement.
II.
Contenu de l’option : l’engagement de location
112.
L’option pour la déduction comporte
l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à
usage d’habitation principale à une personne autre
qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal ou, si le
logement appartient à une société non soumise à
l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, à une
personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer
fiscal, pendant une durée de neuf ans dans les conditions
décrites au chapitre deuxième du présent titre.
L’engagement de location
comporte en outre une mention prévoyant que le montant du
loyer ne peut excéder le plafond fixé par l’article 2
terdecies A de l’annexe III au code général des impôts.
113.
Cet engagement est constaté, pour les
personnes physiques propriétaires, lors du dépôt de la
déclaration des revenus de l’année au titre de
laquelle le bénéfice de la déduction au titre de
l’amortissement est demandé pour la première fois
(voir n° 189.)
et, pour les sociétés, lors du dépôt de la déclaration
des résultats de l’année de l’achèvement du
logement ou de son acquisition si elle est postérieure
(voir n° 201.).
114.
L’engagement de location prévu pour le bénéfice
de la déduction au titre de l’amortissement des dépenses
de reconstruction et d’agrandissement doit être formulé
dans une note annexe à la déclaration des revenus de
l’année d’achèvement des travaux établie conformément
à un imprimé fixé par l’administration et comportant
l’indication des modalités de décompte de la déduction
au titre de l’amortissement.
a)
Délai de location
115.
La location doit prendre effet dans les douze
mois qui suivent :
- la date de
l’acquisition, en cas d’acquisition d’un logement
neuf ;
- la date de l’achèvement,
en cas d’acquisition en état futur d’achèvement ou
inachevé ou en cas de construction d’un logement ;
- la date de l’achèvement
des travaux de transformation, en cas d’acquisition
d’un local suivie de sa transformation en logement ;
- la date de l’achèvement
des travaux de réhabilitation, en cas d’acquisition
d’un logement ne répondant pas aux caractéristiques
d’un logement décent suivie de sa réhabilitation.
b)
Durée de location
116.
La durée de location de neuf ans exigée pour
l’application de la déduction est calculée de date à
date à compter de celle de la prise d’effet du bail
initial.
III. Reprise
de l’engagement
117.
Lorsque le transfert de la propriété du bien
ou le démembrement de ce droit résulte du décès de
l’un des époux soumis à imposition commune, le
conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété
ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise à
son profit du dispositif. Conformément aux dispositions légales,
son engagement de location est limité à la fraction du délai
de neuf ans restant à courir à la date de la
transmission à titre gratuit. Les amortissements pratiqués
par le couple soumis à imposition commune ne sont pas
remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour
la reprise de l’engagement (voir n°s 180.
et 199).
118.
Par ailleurs, le mariage, le divorce ou la séparation
modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un
nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du
foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens
des articles 196 à 196 B du CGI et propriétaire du
logement faisant l’objet de l’amortissement.
Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période
de neuf ans ou d’une des périodes de prolongation du régime
de la déduction, il est admis que le nouveau contribuable
(l’ex-époux attributaire du logement qui fait l’objet
de l’amortissement, en cas de divorce, ou la personne,
précédemment à charge, propriétaire du logement)
puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies,
demander la reprise à son profit du dispositif, dans les
mêmes conditions que le conjoint survivant (cf. notamment
les obligations déclaratives prévues au n° 199.).
S’il ne demande pas cette reprise, les amortissements
pratiqués par l’ancien contribuable font l’objet
d’une remise en cause. Ces dispositions sont également
applicables aux partenaires liés par un pacte civil de
solidarité soumis à une imposition commune.
119.
La reprise de l’engagement s’effectue dans
les mêmes conditions que la demande initialement formulée.
Elle constitue comme cette dernière une option irrévocable
(voir n° 120.).
IV. Caractère
irrévocable de l’option
120.
L’option pour la déduction au titre de
l’amortissement est irrévocable pour le logement ou les
parts considérés. Le contribuable ne peut donc, postérieurement
à la date limite prévue pour le dépôt de la déclaration
des revenus de l’année au titre de laquelle l’option
a été exercée, demander à être replacé dans le régime
de droit commun des revenus fonciers, quand bien même sa
demande serait présentée à l’administration dans le délai
de réclamation prévu à l’article R* 196-1 du LPF.
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